解读《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
陈蜀梅 出台的背景
中国已成为全球活跃度排名第五的房地产投资市场!然而,房地产市场的活跃背后是房屋登记领域纠纷高发,案件数量增长快,疑难问题多。
2000年以来,全国行政案件数量增长了20%,而房屋登记案件增长了近200%,在94类行政案件中排位升至第二,在案件总量中所占比达8%。
房屋乃人们生存必需之物,其重要性不言自明。房屋登记作为确认房屋产权和流转的制度,一端连着广大人民群众的切身利益,一端连着市场秩序和社会稳定,在市民社会和政治国家两个层面上都承载着重要价值。
建设好、维护好这一制度,已被《物权法》等法律确立为重要目标,并由有关行政机关、司法机关分别落实。法院行政审判的任务是,通过审理房屋登记案件,保护房屋权利人、利害关系人合法权益,监督登记机构恪尽职守,保障房屋登记制度的正常运转。就房屋登记的重要性而言,制定专门的司法解释应属值得考虑的选项。
（一）利益结构。房屋登记涉及众多利益主体,包括房屋所有权人、抵押权人、地役权人等房屋物权主体,也包括真正权利人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。房屋登记案件通常都与上述利益主体之间的冲突搅在一起,增加裁判的难度。比如,房屋几次转让之后,真正权利人对一系列转移登记均提起诉讼,是否受理?又如何审理?就涉及到真正权利人与一系列第三人之间的利益取舍之难题。
（二）民行交叉。在房屋登记中,民事关系和行政关系相互交织、相互作用,使得行政审判与处理房屋民事纠纷的民事审判经常出现矛盾和冲突,如何协调两者,是非常棘手的问题。
（三）难以控制的不确定性。登记机构即便尽到审慎合理的审核职责,登记结果是否正确仍存不确定性,因为很多不可控的因素会影响登记结果。比如有关行政行为违法,公证书、测绘报告、评估报告的错误,有关当事人的造假等。
另外，行政审判与物权法的衔接尚有诸多不明。物权法对物权登记设有专节,其新规则、新精神如何在房屋登记案件审判中实施、贯彻,比如预告登记、异议登记、查询行为的可诉性问题,裁判如何保护善意取得,行政赔偿中如何适用《物权法》第21条等,又出现了许多新难题,使审判难上加难。
除此外,裁判标准亦不够清晰,由于上述新老问题比较复杂,极易产生分歧,使得房屋登记案件裁判错误、不当的几率增高,妨碍了审判功能的正常发挥。尤其是不同法院甚至同一法院不同审判部门因理解不同造成的同案不同判的问题,更是广为诟病。虽属个别问题,但危害不小,既损害法院司法权威,又造成部分当事人不肯服判,上访不断,不利于社会秩序的稳定。
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1.受案范围，物权法刚公布时，各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理中引起广泛讨论的问题。物权法以及住房和城乡建设部配套的房屋登记办法中，关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记；二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。以上两类行为都符合行政诉讼法关于受案范围的规定，均为可诉。
因此，司法解释规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”
司法解释同时规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。
在司法实践中，起诉连续转移登记的情形时有发生。司法解释规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”
原告起诉房屋登记行为时，如果对作为基础的婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，法院如何处理？司法解释规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”
2.国家赔偿，对房屋登记行为引发赔偿问题进行了规定，“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”
关于登记人员与第三人恶意串通的造成侵权的赔偿责任，司法解释规定：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”
另外,对连续转移登记案件的受理、复印件和影印件的举证和证明力、民行交叉的审理程序和判断权限等作出规范。 |
