关注“限购令”对房地产业的限制

    今年9月21日国土部、住建部下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，该通知被媒体称为限购令(下称限购令)。此前4月17号国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称国10号），国10号至限购令的递进和变化，对房地产的影响巨大，须倍加关注。
    国10号向限购令的递进和变化有以下8方面值得关注。
    1、住房供地年度计划对政府的要求更加具体，而且递进到住房建设的年度计划
    ☆限购令要求国土部门应公布4项内容：①供地计划    ②供地时序    ③宗地情况    ④供地条件
    ☆中小套型房、保障性住房、棚户区改造住房和公用租售住房（下称4类政策鼓励房）的比例仍为不低于70%；中小套型房仍为一般商品房，且没有在70%中进一步划分比例。
    2、土地出让合同的内容无论对政府还是房地产商要求更加细化
    ☆国10号要求对4类政策鼓励房在出让合同中应有以下条款：
    ①住房售价②套数及套型面积③保障性住房的配建比例④开、竣工时间⑤违约条款
    ☆限购令还要求：①配建套数    ②设施条件    ③建设周期    ④其他建设条件
    3、国有土地依法收回的风险加大
    限购令要求土地交付一年内未开工建设，属“未按期开工”；建设单位提出“调整规划建设条件”不延长开工期，且要收回土地使用权，重新招拍挂。
    4、政府出让土地限制增加，以下情形应撤销公告，重新出让
    ①一宗地用途不同的，不能以两个以上地块捆绑出让。
    ②超用地规模    ③“毛地”出让    ④超三年开发周期出让
    5、土地招拍挂市场主体准入受限、资金受限
    ☆国10号主体和资金的限制：
    ①非房地产主业的国有及国有控股企业
    ②股东不得为房地产企业提供借款、转贷、担保和其他融资。
    ☆限购令的限制：
    ①招拍挂缴纳的保证金，应提交该资金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集的承诺和银行资信证明
    ②土地闲置一年以上的、非法转让土地的和违反出让合同约定的企业及其控股股东，禁止参与招拍挂。
    6、非法转让土地划入“囤地炒地”行为
    “囤地炒地”行为可“没收违法所得，并处罚款”。
    7、违法违规行为贯穿房地产项目全过程，监管力度加大
    从设计、施工、销售环节，到违反出让合同的违约到囤地炒地、捂盘惜售、囤积房源，监管部门可采取以下措施：
    ①终止企业违约违规行为
    ②停办相关手续
    ③通告给其它业务主管部门
    ④向有关部门通告违约违规企业名单
    ⑤取消经营资格或资质
    8、加快办理4类政策鼓励房项目的用地、许可手续
    ①规划部门10天内核发建设用地规划许可证，土地部门10天内核发国有土地使用证
    ②规划部门60天内核发建设工程规划许可证
    ③建设部门限时进行施工图审查、核发施工许可证
    ④房地产主管部门按规定及时核发商品房预售许可证
    ⑤规划、房产部门接国土部门书面函件30日内，应分别提出规划和建设条件。
    作者简介：王雁磊律师现为海南万理律师事务所 主任，海南省律师协会理事、金融证券专业委员会副主 任，海口市仲裁委仲裁员，具备破产案件管理人资格。先后担任安徽灵璧律师事务所主任、安徽黄河律师事务 所主任、海南新东方律师事务所律师和海南万理律师事 务所合伙人、主任，拥有20年律师执业经历。荣获海 南省信访接待先进个人、最佳诚信律师等荣誉称号。擅长办理重组改制、项目运作、资产并购和法律顾问等非诉讼法律事务。